En iyi emlak yatırımı nasıl yapılır Kazandıran emlak yatırımı hangisidir

           En iyi emlak yatırımı nasıl yapılır? Kazandıran emlak yatırımı hangisidir? Karlı emlak & gayrimenkul yatırımı yolları nelerdir? sorularınız bunlar ise işte size çok kârlı ve risksiz emlak yatırımı tiyoları.
 
           Kârlı emlak & gayrimenkul yatırımı nasıl yapılır? Emlak yatırımda risk nasıl sıfıra indirilir diye düşünüyorsanız işte size profesyonel gözlemlerle emlak yatırımının temel işleyişi. En iyi emlak yatırımı nasıl yapılırın en detaylı cevabını sizin için cevaplıyoruz. 
         
           Emlak harika bir yatırımdır. Ancak yatırımcılar içerisinde bulundukları tüm ekonomik verileri dikkatlice analiz ederek zamanın emlak yatırımına uygunluğundan emin olmalıdırlar. Ne demek uygunluk? Nasıl sisli havalarda şerit değiştirmek riskli sayıldığından sürücü kendi şeridinden ayrılmadan sadece hızını azaltarak hareket etmeli ise yatırımcıda ekonominin seyrinin dengesine göre hareket etmelidir. Şu konu iyi bilinmelidir ki ekseriyetle emlak da aynı altın gibi uzun vadeli bir yatırım aracıdır. Acele emlak yatırımları ancak kelepir rayiç altı bir gayrimenkulü uygun alıp satmakla olabilir ki bu da her zaman mümkün olan bir durum değildir.

En iyi emlak yatırımı nasıl yapılır? Kazandıran emlak yatırımı hangisidir?

           Eğer altından emlak almaya, emlak ticaretinden ​dolara, dolardan gümüşe yatırım yapılmıyorsa, sadece emlak düşünülüyorsa aşağıdaki veriler yatırımcısına kâr sağlamak için yeterli olacaktır. Ayrıca hem emlak hem de başka bir alanda yatırımı paralel zamanlarda yapan aktif yatırımcılar var ki onlara da sadece belirli peryotlartda bir yatırım yapmalarını önemle öneriyoruz.

A- Emlak yatırımı makul temellerde uzmanlık gerektirir. En azından Semt ve rayiç bilgileri konusunda ya uzman olunmalıdır ya da bir uzmanlardan yardım alınmalıdır. Fiyatı olasılıkla belirlenmiş bir gayrimenkulün getirisi yine olasılıkla tahmin edilebilir ve hepsinden önemlisi risklidir. Yatırım kesin ya da kesine yakın temellerle yapılmaz ise bahis oyunlarından ne farkı kalır? Ayrıca tapu çeşitleri, yeni imar durumu ve hiç değilse projeye bakınca yatırım yapılacak gayrimenkulle paralelliğini anlayacak kadar anlayabilmek de faydalı olacaktır. 

           A a- Semt bilgisi bilenler için masa başına yapılabilir ancak bilmeyenler için sahaya inip çevreyi tanımaya ve anlamaya zaman ayırmak gerekmektedir. O çevrede yaşayanlar emlak yatırımcısının yarınki olası müşterileri olacağı için, Belirli bir kitleyle çalışmayı prensip edinmiş emlak yatırımcısı, bu çevrede yaşayan muhataplarını görerek yatırımının geleceği hakkında da ön görüde bulunmuş olur.

           A b- Rayiç bilgisi için ya belirli bir bölgede aktif odaklanma gerekir ya da çok iyi bir mukayese yeteneği. Bir gayrimenkulü değerlemek için her iki meziyette işe yarar özelliklerdir. Rayiç bilmek, ödediğiniz maddi bedel karşılığında ne satın aldığınızı bilmek demektir. Rayiç bilmek bugün satın alırken uygun alabilmek ve yarın satarken ne kazanabileceğini tahmin edebilmek demektir.

           A c- Tapu çeşitlerini bilmek genellikle eski gayrimenkuller için önemlidir. Artık yeni yapıların ve özellikle yeni projelerin neredeyse hepsi kat mülkiyetli yani iskânlı. Ancak eski yapılarda hâlâ çok sayıda iskansız gayrimenkul bulunmakta ve bu gayrimenkullere kredi çıkmamaktadır. Kredi çıkmayan bir daire ise kolay satılamamaktadır. Kat mülkiyeti aşağıda "E" sekmesinde ayrıntılı olarak anlatılmıştır.
                      A c 1- Kat Mülkiyeti: Kat Mülkiyeti "iskân belgeli" ya da "yapı kullanım iznine" sahip yasal taşınmazdır. (krediye uygundur)
                      A c 2- Kat İrtifakı: Kat irtifakı natamam bir inşaatta ortakların hisse ve haklarını belirtmek amacı ile düzenlenmiş bir belgedir. İnşaat sonunda yapıda projeye aykırı bir durum söz konusu değil ise kat mülkiyeti de kurulabilir. (krediye uygundur)
                      A c 3- Devremülk: devremülk bir daireyi çok ortaklı olarak paydaşlara belirli zamanlarda kullandırma demektir. Genellikle yazlık ya da sağlık, termal  amaçla kullanılan devremülkler 10'ar gün ya da 15'er günlük periyotlar ile paydaşları arasında taksim edilmekte ve temizlik hizmetleri bir aidat karşılığında gerçekleştirilmektedir.

B- Bir yatırımcı sermayesinin ne kadarını kullanacağına elindeki verilerin kesinliğiyle karar verse de benim tanıdığım yatırımcılar ana sermayelerinin ancak 1/10’unu riske edebiliyorlar. Ne kazanırsa kazansınlar asla daha fazlasını değil. Çünkü 1/10 olası kayıp bile kişinin yeniden toparlanması için büyük bir zaman kaybı, özgüven ve cesaret kaybı olacaktır. Düşünün ki çok iyi bir yüzücüsünüz. Buna rağmen rüzgarı arkanıza almazsanız, yüzünüze vuran rüzgarla gelen bir damla tuzlu su bile konsantrasyonunuzu kaçırmaya yetecektir. Dolayısıyla öğrenene kadar kesinliği tartışılır ve yüksek meblağlı risklere girmemekte ve motivasyonunuzu zedelememekte fayda vardır. 

C-Yeni yerleşim yerlerini kim değerlerse değerlesin kesin bilgi mümkün olmadığından, yapılan konut projesi çok fonksiyonlu, kesin kira getirili ve bitmiş olmazsa girilmemelidir. Ayrıca cayma ya da devir şartları iyice anlaşılmalıdır. Ancak bu yatırım için geçelidir. Eğer oturmak için alınıyorsa bu durumda yatırımcının vaktinin müsaitliğine göre proje  seçilebilir. Ayrıca bazen, yeni yerleşim yerlerinde konut projesine dahil olmaktansa, projenin yakınında müstakil ve imarlı gayrimenkul satın almak çok daha mantıklıdır. Ayrıca konut projelerinden yatırım yapılacak ise "ilerde değerlenir, şimdi pahalı olması normal" mantığından uzak durulması önemlidir. Hiçbir risk içermeyen basit bir altın yatırımı da “ilerde değerlenir” mantığıyla aynıdır ve genellikle uzun vadede kesin olarak değerlenmektedir.

D- Sadece kira getirisi amacıyla tasarruf yapacak emlak yatırımcıları genellikle yatırım aracı olarak iş yerlerini seçmektedirler. İş yerlerinin demirbaşları yerleşim yerlerine göre daha azdır ve daha az kira kesintisi olacağından emlak yatırımcılarınca çokça tercih edilmektedir. Ayrıca birçok iş yerinde ıslak zemin olarak sadece WC olduğundan; mutfak dolapları gibi banyo fayansları ve duşa kabin gibi, kombi ve parke gibi her kira değişiminde masraf açabilecek demirbaşlar bulunmamakta ve kira kesintileri az olmaktadır. Özetle: Kira getirisi için daire satın alıp kiraya vermeyi tercih eden bir emlak yatırımcısı, kiracısı daireden çıkınca genellikle, kombiyi değişmek zorunda kalıyor ya da bakımını yaptırıyor, Mutfak dolapları 10 senede bir bozulmasa bile eskiyor diye değiştirmek ya da tamir ettirmek zorunda kalıyor. Aynı şekilde evin parkeleri eski tipse cilalanıp sistre yapılıyor; yeniyse en azından süpürgelikler değiştiriliyor, Elektrik prizleri, anahtarları, kapı kolları gibi onlarca masraf ve hatta yaşa bağlı olarak gelişen elektrik ve su tesisatı yenileme gibi ekstra gidere muhatap kalabiliyor. Halbuki iş yerlerinde genellikle boyayı bile kiracı üstleniyor ya da mal sahibi yapsa bile neredeyse başkaca bir demirbaş değişimi ya da tamiriyle uğraşmıyor. Ayrıca tüm bunlar için zaman içerisinde kira kesintisine de muhatap olmuyor. Bu nedenle emlak yatırımcıları için iş yerleri dairelerden çok daha fazla tercih ediliyor.

E- İş yeri yatırımlarında söz konusu taşınmazın ilk önemi yüz ölçümü değil lokayonudur! örneğin kapalı çarşıda 6 m2 iş yeriniz mi olsun istersiniz ara sokakta 200 m2 bir dükkanınız mı olsun istersiniz? Lokasyondan sonra plan, daha sonra yüz ölçümü ve ön cephe uzunluğu gelmektedir. 

           E a- Lokasyon her tip gayrimenkul için anahtar kelimedir. Bazı firmalar özellikle fast food zincirleri bir iş yerini kiralamadan önce söz konusu lokasyonda günlük olarak geçen insan ve araç sayıları yoğunluğuna göre şube açmaya karar verdiklerini biliyormuydunuz? Ayrıca bazı semtlede yaya bazı semtlerde araç trafiği çok yoğun olsa bile bu kezde yayaların ellerinde alış veriş çantaları olup olmadığı incelenir. Çünkü bazı caddeler potansiyel bir çarşı değil gençlerin buluşup vakit geçirdiği ya da yürümekten ve bulunmaktan hoşlandıkları caddelerdir.Bu nedenle bazı firmalar için bir semtte olmak prestij olsa da eski ve köklü markalar asla iş yapmadıkları yerde bulunmayacaklarından günümüzde sadece 2.nesil markalar her semtte ve her alış veriş merkezinde bulunmaya çalışmaktadırlar. Ar-ge'si olan kendine özgü ürünleri olan firmalar eski ve köklü markalarken; marka firmalardan ürün alıp kalıpçının önüne atan ve üretimi kopya üzerine yürüyen 2.nesil firmalar ise yeni nesil emeksiz markalardır. Yani sanat ile zanaat arasındaki fark gibi.. bu konudan bahsetme sebebimiz belki iş yerlerinize kiracı olarak talip olacak yatırımcıları incelerken bu özgün tavsiyelerinde işinize yarayacak olmasındandır.

           E b- Emlak yatırımında bir diğer önemli etken de plandır. Genel olarak gayrimenkullerde dikdörgen ya da kare planlı taşınmazların çok daha fazla kullanışlı oldukları aşikardır. Örneği 45 m2 üçgen ya da yamuk bir dükkandan sa 30 m2 dikdörtgen ya da kare bir dükkan daha kullanışlı olabilmektedir. Ayrıca yapı planında kolonlar kenarlara alınmış, dükkanın ön cephesi de geniş ise ara sokakta vasıf bir dükkan bile olsa albenisi olacağı ve daha çok tercih edileceği kesindir.

           E c- Yüz ölçümü amaçlanan meslek için önem arzeder. Yoksa başlı başına çok önemli değildir. Ancak insanoğlu mülkünün m2sinin büyük olmasını ister. Yüz ölçümü günümüzde özellikle gıda sektöründe, fast food ve market zincirlerinde bir starndart yakalandığı için önemli olabilir. Örneğin bir zincir market kiracım olsun diyorsanız en az 250 m2 bir dükkan amaçlamanız gerekecektir. Ya da bir fast food firması kiracım olsun derseniz en az 150 m2 bir dükkanınızın olması gerekmektedir.

           E d-  Ön cephe bir dükkanın albenisidir. Esnafın vitrini ön cephe ile müşteri çeker ki bir çok kiracı adayı cepheyi gördüğü gibi aklında kendi düzenini nasıl kuracağını hemen belirliyi verir. Bu nedenle emlak yatırımcısı için iste kiraya verilsin ister işletilsin ve ister de satılsın ön cephe bir dükkanın en önemli ölçülerinden biridir. 

F- Kat mülkiyeti ya da Kat irtifakı mevcut gayrimenkullere kredi verilebiliyor. Çünkü bu yapılar "iskân" belgesine ya da halk dilinde "yapı kullanım izni" ne sahipler. Bir yapı iskânlı ise ve iskân sonrası da oynama yapılmadı ise kaçak bir ya da projeye uygun olmayan bir tarafı yok demektir. Bağlı bulunan belediyeye sunulan projeye uygun olarak yapıldı, fazla kat çıkılmadı, fazladan çıkıntı ya da cumba yapılmadı ve dahası proje dışı hiçbir değişiklik yapılmadı demektir ki, bu garanti banklar ya da finans kurumları için "kredi verebilme"  anlamına gelmektedir. Özetle: Yatırım yapılacak emlak sisteminin krediye uygun olması çok önemli bir yatırım şartıdır.  

BONUS: Hiç anlamayanlar için iskan belgesi => Bir tepsi baklava hayal edin. Bu tepsideki bir dilim baklava (yani daire) sizin. Peki hangisi sizin? İşte bunu anlayabilmek için iskân belgesine ihtiyaç duyulur. Aksi halde daire arsa tapulu ve arsadan hisseli olur ki, hangi daire kimin bilinemez. Örneğin hisseli tapuda arsanın %15'i size ait olarak görülür ancak iskanlı dairede 2. kat 11 numaralı bağımsız bölüm ve %15 arsa paylı "daire" olarak görülür. Özellikle kat mülkiyetinde vasıf mevcuttur; daire, dükkan, sığınak, depo, resim atölyesi, teras, tersalı çatı piyesi, çatı katı, kadeli çatı katı, çamaşır odası gibi nitelikler mevcuttur.
 

En iyi emlak yatırımı nasıl yapılır Kazandıran emlak yatırımı hangisidir? (Yazının sonu)